Apropiación de áreas comunes, ¿cultura condominal?

En las ciudades mexicanas -por la debilidad del estado de Derecho, quizá- es común encontrarse situaciones en las que alguien pretende hacer uso exclusivo de algún bien de propiedad común. Ello acontece, por ejemplo, tratándose de banquetas o espacios destinados al estacionamiento de vehículos -los cuales se ofrecen por emprendedores callejeros (“franeleros”), públicamente y a cambio de un precio, como si se trataran bienes privados- o cuando de manera más grotesca se decide por invadir un espacio y construir para uso personal excluyendo con ello a la comunidad.

Fuera del ámbito de bienes públicos, también existen situaciones similares tratándose de bienes privados sujetos a una modalidad de la propiedad que se presenta en los regímenes condominales. En estos, conviven dos tipos de derechos de propiedad: uno individual sobre la casa, departamento, local o terreno; uno en copropiedad, sobre todas y cada una de las áreas comunes. En éstas es en las que puede presentarse el mismo abuso señalado en el párrafo precedente.

Las leyes en materia condominal, no sólo en Sinaloa sino en todo México, tienen como fuente a la legislación civil. Las leyes son de observancia obligatoria. Los reglamentos que con base en la ley se incluyan en los diversos regímenes tienen que respetar las fronteras previstas en dicha ley, en el Código Civil y, obviamente, la Constitución. Si un reglamento condominal distorsiona algún principio o valor legal o constitucional habrá que buscar su modificación, ya sea en asamblea o a través de una acción judicial.

En ocasiones, los reglamentos no incluyen todas las posibilidades de regulación. Así como la ley puede tener lagunas, también los regímenes condominales pueden tener un defecto. Así como la ley puede tener contradicciones, los regímenes pueden producir las suyas. Esos conflictos de interpretación deben resolverse por expertos en normas. No basta, pues, saber leer para poder resolver las lagunas, ambigüedades y contradicciones normativas o reglamentarias.

En un régimen de condominio, por disposición de la ley (aunque el reglamento diga lo contrario o guarde silencio) todos los jardines, patios, calles interiores, instalaciones de recreo (albercas, canchas deportivas -tenis, futbol, basquetbol, etc.-) salones de recreo o de reunión social, son espacios que pertenecen en copropiedad a todos (conforme al indiviso) y nadie puede usarlos mediante actos que pretendan ser apropiativos para uso exclusivo.

La necesidad de comportarse de manera civilizada en un condominio implica la de usar y disfrutar los bienes comunes conforme a su naturaleza y destino ordinario, sin restringir a los demás condóminos su uso y goce. El comité de vigilancia es la autoridad interna encargada de resolver las fricciones, antes de que se conviertan en disputas.

En este contexto, el uso abusivo de las áreas comunes debe ser evitado para no propiciar usos y costumbres al margen de la ley, los cuales por cierto nunca podrán ser tomados en cuenta por ser ilícitos.

Hoy que los condominios incluyen un conjunto importante de servicios y bienes comunes, la cultura condominal debe privilegiar la civilidad de todos. Recordar que los gastos por el mantenimiento de los bienes comunes corresponden a todos, usen o no dichos espacios colectivos. El vecino que se apropia de un espacio común en detrimento de los demás, no sólo se enriquece ilícitamente de un servicio, pudiendo establecérsele una cuota para reparar el daño causado, sino que puede cometer un delito contra la propiedad.

Ante Notario.