Con la construcción de tantas torres de departamentos que operan bajo el régimen de propiedad en condominio, ha surgido un fenómeno curioso: los pleitos entre vecinos y los pleitos entre vecinos y la administración del condominio o contra el comité de vigilancia.
Todos los condominios tienen reglas de operación plasmadas en el régimen de propiedad en condominio formalizado ante notario y en el reglamento del condominio que forma parte del régimen mencionado.
En esas reglas se establecen temas importantes como el uso de áreas comunes, restricciones a las rentas de condominios, forma de fijar las cuotas de mantenimiento y cuotas extraordinarias, entre otras cosas.
Generalmente un condominio funciona a través de un administrador que debe ser elegido en una asamblea de condóminos y funciona también a través de un comité de vigilancia.
El administrador puede ser condómino o una persona ajena al condominio, pero los integrantes del comité de vigilancia tienen que ser dueños de departamentos.
En el régimen de propiedad en condominio se establecen las obligaciones y facultades del administrador y del comité de vigilancia debiendo tener en cuenta que, el comité de vigilancia no debe ser el administrador del condominio porque las funciones de ambas figuras son distintas.
La mayoría de los regímenes de propiedad en condominio que conozco son exactamente iguales y esto no es porque exista una norma legal que así lo determine, sino porque algunos notarios públicos a los que les regalaron sus notarias simplemente copian los regímenes de propiedad en condominio que preparan los notarios públicos que si estudian y se preocupan por hacer bien su trabajo.
Los pleitos que se dan en los condominios normalmente son de vecino contra vecino o de vecinos contra el administrador o el comité de vigilancia.
Los pleitos de vecino contra vecino tienen que ver con ruido excesivo y daños materiales de un condominio a otro por filtraciones de agua. Si los vecinos son personas razonables, este tipo de problemas se solucionan sin llegar a los tribunales.
Los pleitos de vecinos contra el administrador del condominio tienen que ver casi siempre con falta de pago de cuotas de mantenimiento, uso indebido de áreas comunes y rentas vacacionales.
La mayoría de los condominios restringen las rentas vacacionales y exigen que cualquier renta de departamentos sea al menos por tres meses o más. Esto porque, desgraciadamente, la mayoría de las personas que rentan un condominio por pocos días o por un fin de semana, agarran la jarra y no respetan las reglas del condominio.
Con tanto edificio de departamentos funcionando como condominio, es importante tener presente que, ya sea que haya comprado su departamento para vivir o como una inversión para destinarlo a rentas vacacionales, debe conocer y respetar las reglas contenidas en el régimen de propiedad en condominio y en el reglamento correspondientes.
Vivir en condominio tiene sus virtudes siempre y cuando todos los vecinos sean decentes y razonables. Hay historias de terror en algunos condominios que tuvieron la mala suerte de que ingresara un vecino incomodo que quiere hacer lo que quiere y no respeta las reglas.
Los pleitos en los condominios están aumentando mucho por lo que, ya sea usted un vecino, el administrador o el comité de vigilancia del condominio, debe contar con una buena asesoría legal si tiene que llegar a tribunales y tenga cuidado con los que se dicen expertos en la situación legal de condominios, algunos se cuelgan de la buena fama de algún despacho del que fueron despedidos, pero realmente son poco profesionales y muy negligentes.
Por ejemplo, en un caso manejado por mi despacho, una mala defensa legal del condominio terminó en una condena por varios millones de pesos que se debe pagar a nuestro cliente vecino del condominio y que, desgraciadamente, deberá ser pagada en la proporción correspondiente por los demás dueños.
En este caso que le platico se dio una combinación negativa: un mal administrador del condominio, un comité de vigilancia irresponsable y un abogado inepto.
