La importancia de los usos de suelo
De acuerdo con el Artículo 4° de la Constitución federal, todos tenemos derecho a vivir en un medio ambiente sano y el estado, en sus tres niveles (local, estatal y federal) tiene el deber de proteger ese derecho.
Para cumplir con el deber a que me refiero, el estado cuenta con varios instrumentos legales.
El más importante de esos instrumentos legales son los planes de desarrollo urbano, en donde, entre otras cosas, se establecen los usos de suelo para diversas zonas de la ciudad.
Los usos de suelo no son otra cosa que una decisión de la autoridad que elabora el Plan de Desarrollo Urbano (PDU) en donde señala con precisión qué se puede construir y qué no se puede construir en una determinada zona de una ciudad.
Los usos de suelo también determinan a qué se puede destinar y a qué no se puede destinar un inmueble ya construido.
Dada la natural dinámica de crecimiento de las ciudades, es posible cambiar los usos de suelo. Por ejemplo, en nuestro puerto, durante años el uso de suelo en ciertos fraccionamientos y colonias sólo permitían la construcción de viviendas unifamiliares y estaba prohibido construir vivienda multifamiliar (departamentos).
A estas alturas todos podemos darnos cuenta de la proliferación en la construcción de departamentos en colonias donde antes no se podían construir y eso ha sido posible por las modificaciones al uso de suelo.
Pero las modificaciones al uso de suelo no se pueden llevar a cabo a capricho de la autoridad, que en esta ciudad es la Dirección de Planeación del Desarrollo Urbano Sustentable (DPDUS).
La DPDUS debe sujetarse a un procedimiento legal para que la modificación del uso de suelo sea válida, y cualquier afectado con esa modificación puede cuestionarla en tribunales mediante los instrumentos legales correspondientes.
Si usted es vecino cercano a una zona donde se está llevando a cabo una construcción y sospecha que se está violando el uso de suelo, puede presentar su reclamación ante la DPDUS para que tome cartas en el asunto y suspenda la obra.
Igualmente, si usted es vecino cercano a una zona donde un inmueble ya construido se utiliza para un uso de suelo diferente al autorizado en el PDU, puede presentar su reclamación ante la DPDUS para que clausure el negocio.
Los usos de suelo tienen como finalidad ordenar el desarrollo urbano y evitar que en una zona de la ciudad se construyan obras que impacten negativamente esa zona y violen el derecho de sus vecinos a vivir en un medio ambiente sano.
En teoría, porque parece que en la práctica se hacen de la vista gorda, la DPDUS debería clausurar la obra en construcción y demolerla o, según el caso, debería clausurar el negocio que esté funcionando en un inmueble cuyo uso de suelo lo prohíba.
Por ponerle un ejemplo, digamos que usted vive muy tranquilo en una colonia o fraccionamiento en donde está prohibido destinar un inmueble para salón de eventos y, de repente, se da cuenta que se empieza a construir una obra que se destinará precisamente a salón de eventos o un inmueble que antes era casa habitación se adapta para usarse en ese giro.
En este caso tiene varias opciones legales para obligar a la DPDUS a suspender y demoler la obra o a clausurar el negocio.
Desafortunadamente, para tener éxito, deberá contratar un abogado que conozca de estos temas legales porque le aseguro que la DPDUS no se pondrá las pilas ni hará su trabajo y hasta puede que hayan recibido su moche por permitir la violación al uso de suelo.
Lo importante es que, ante una violación al uso de suelo, usted tiene opciones legales y no tiene por qué soportarla.
La cosa se complica cuando ya está algo construido, por ejemplo, una fábrica, y el crecimiento de la ciudad hace que termine rodeada de casas habitación cuyos habitantes pueden correr riesgo de muerte o lesiones si en esa fábrica se da algún accidente, pero esto es otra historia que le platicaré en otra colaboración.
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david@bufetealvarez.com
