El ‘depósito’ en el arrendamiento

@AnteNotario

Es común y frecuente que el arrendador solicite del arrendatario una garantía para respaldar el compromiso, ya bien de pago o derivado de la responsabilidad contractual que, eventualmente, pudiera surgir en el contrato de arrendamiento. En el Derecho Mexicano, las garantías pueden ser reales (como la prenda y la hipoteca) o personales (como la fianza o aval).

Las garantías reales no son comunes en el arrendamiento, sí las personales: para garantizar el cumplimiento de lo pactado, los arrendatarios pueden ofrecer al dueño del inmueble una fianza, un aval u obligado solidario al pago, pactar una pena convencional (en una cláusula penal) y como se dice coloquialmente entregar un “depósito de uno o más meses de renta”.

En la fianza, el fiador se sustituye por el deudor (arrendatario); en la figura del aval, tanto avalista como deudor permanecen en la relación jurídica. La pena convencional es una determinación que sustituye y cubre a los daños y perjuicios derivados de un incumplimiento. El “depósito de meses de renta” pretende garantizar que el arrendatario no deje adeudos y, en caso contrario, de ahí el arrendador los pagará.

Ejemplificando. Juan toma en arrendamiento una casa que pertenece a Pedro. La renta, como es para casa habitación, no puede ser por un plazo menor a un año. El contrato se firma por ambas partes y para darle certeza se ratifica ante notario. El plazo pactado es de cinco años. Se pacta una renta mensual ajustable anualmente de acuerdo con la inflación más dos puntos. Se le pide a Juan que deje un depósito equivalente a un mes de renta ($25,000.00 M.N). En el año dos, la renta subió mil pesos y así cada año. El último mes pagó cinco mil pesos mensuales más que el primer pago. Juan se establece en ese inmueble, junto con su familia. El uso que le dio al inmueble fue el esperado y normal. A los cinco años hace devolución del inmueble y se termina el contrato. El dueño del inmueble rechaza reintegrar los $25,000.00 M.N y por supuesto que con mayor razón los $30,000.00 M.N.

Para poder llegar a una solución apegada a Derecho, es necesario partir del principio. El “depósito” que se estila dejar en garantía, tanto su nomenclatura como sus efectos pretendidos no corresponden a los del contrato de depósito regulado por la legislación civil.

Las evidencias son contundentes: en el Derecho Mexicano el depósito es un contrato principal, no necesita de un contrato (de arrendamiento ni de ningún otro tipo) para existir; por tanto, no es accesorio. El depósito tiene por objeto bienes que son entregados al depositario (en el caso del arrendamiento sería al arrendador dueño del inmueble) para que los restituya individualmente cuando el depositante se lo pida. Es decir, se trata de un contrato en interés del depositante no del depositario. No hay traslación de propiedad del dinero dejado en depósito. No es dinero del depositario.

Entonces, si el arrendatario entregó determinada cantidad de dinero ¿debería el arrendador devolver el dinero al terminar el contrato? En tal caso, ¿la devolución debe ser con “los mismos billetes” o puede entregar otros (imagine que se dejó un reloj fino en depósito)? Y por último, ¿tiene el arrendatario derecho a exigir que el dinero dejado en depósito le sea devuelto actualizado? Y de ser así, ¿debe actualizarse conforme se actualizó la renta mensual?

Para responder lo anterior, necesitamos analizar cada contrato de arrendamiento para tener certeza qué dispusieron las partes en relación con ese depósito, tomando en consideración que en el arrendamiento de inmuebles destinados a casa habitación, si bien es cierto no nos hallamos en una figura regulada por la legislación del consumidor, sí nos movemos en un entorno normativo de cláusulas esenciales que estableció el legislador en beneficio de la población, por lo que el pacto en contrario al mínimo legal, en ciertos y determinados temas es un pacto violatorio de la ley.

En el arrendamiento, la cosa objeto del contrato, se presta para ser usada no para ser celosamente custodiada. El arrendatario tiene derecho a servirse de ella, con todo lo que ello implique, siempre y cuando sea un uso normal, razonable y de acuerdo a la naturaleza del bien. Regresar el inmueble en el mismo estado que se dio es imposible, dado que el desgaste natural de las cosas no se puede reparar ni se debe hacer pesar sobre el arrendatario la devolución sin tomar en cuenta que se le dio un uso normal. Precisamente en el precio de la renta mensual se incluye el derecho a usar y el arrendador recibe dinero para mantener el inmueble en el mismo estado que lo entregó el primer día, en caso de descomposturas que hagan que el inmueble no pueda usarse de acuerdo con su finalidad y naturaleza (art. 2294.II del Código Civil) sujeto además a la necesidad de indemnizar al inquilino por los vicios ocultos (ibidem, fracción V).

Con independencia de la solución a la que usted quiera llegar, debemos concluir con facilidad que el dueño no puede hacerse justicia por propia mano. Si al terminar el arrendamiento no se ha devuelto el “depósito”, debe devolverse inmediatamente o depositarse judicialmente en caso de haber discrepancias.

Para finalizar, es conveniente informar que hay un contrato de depósito que se conoce como “depósito irregular” que es el que existe en el sistema financiero mexicano y en virtud del cual el banco sí se hace dueño del dinero y regresará al depositante la suma depositada y, de ser el caso, los intereses.

La claridad en los contratos son la base de la paz social. Estos temas deben precisarse en el contrato para evitar fricciones e interpretaciones que no sean positivas para el buen desenvolvimiento de las partes y para la sana ejecución del contrato de arrendamiento en el que el ingrediente personal (relación entre las partes) es crucial para la tranquilidad y el bienestar de ambos. Una mala relación puede provocar un abandono en el mantenimiento del inmueble y, a la postre, en una ausencia de paz contractual.

Ante Notario.