"Cartas de intención"

fernando@garciasais.mx

El Código Civil impone, para la venta de inmuebles con un valor de más de 350 UMAS, la necesidad de acudir ante notario a elevar a escritura pública el contrato. La referencia del valor no se refiere al precio de operación, sino del valor del objeto.

En la práctica, las personas acostumbran a celebrar compraventas de inmuebles o promesas de compraventa en contratos privados, auspiciados por las premuras, urgencias o recomendaciones de terceros. Generalmente, las partes en dichos contratos omiten el pago de los impuestos que desde es momento se producen. A veces no lo saben.

La falta de escritura pública produce la nulidad (relativa) del acto. Si bien es subsanable mediante el otorgamiento con la forma debida, mientras eso no suceda pueden presentarse inconvenientes que pongan en riesgo las inversiones. Una vez firmado el contrato privado, cuando acuden a las notarías, se informan que su contrato no puede (no debe) ser ratificado ni certificado por el notario. Lo que debería hacerse es elevarse a escritura pública cumpliendo así con la forma debida.

La Ley del Notariado en Sinaloa establece que «los notarios se abstendrán de certificar, ratificar o protocolizar documentos privados para los que la “Ley” exija formalidades de instrumento público». La redacción de la prohibición para los notarios no es del todo feliz. De manera poco ortodoxa se usa la palabra ley con letra mayúscula inicial. Por un lado, la LN no contiene términos definidos por lo que el intérprete debe adivinar si por “Ley” debe entenderse la propia LN o alguna otra o, incluso, si por usar mayúscula se trata de la Constitución. Otra probable acepción es que se refiera a la “legislación”, en tanto producto legislativo que implica un conjunto de leyes vigentes (derecho positivo, pues).

¿A qué se refiere con «documentos privados»? Por un lado, no todos los contratos siempre constan por escrito (hay contratos verbales o consensuales). En el Derecho, además de los contratos, sean definitivos o de promesa (preparatorios) hay declaraciones unilaterales de la voluntad que pueden constituir -si reúnen todos los requisitos legales- ofertas. El legislador debió decir simple y llanamente “contratos”.

La oferta ni es un contrato ni es un documento al que la ley le exija la formalidad del instrumento público. Es más, lo común es que consten en un documento privado (carta de intención). La aceptación que de la oferta se haga producirá un acuerdo entre las partes para un posible contrato. Esa carta de intención puede documentar la oferta de comprar un inmueble dejando como garantía de seriedad cierta cantidad de dinero (arras). Estos documentos privados deberían utilizarse con mayor frecuencia y ratificarse ante notario.

Es importante documentar adecuadamente lo que las personas y empresas realizan. Ratificar oportunamente una oferta le dará mayor seriedad y certidumbre a su destinatario. De la misma forma, la aceptación que se emite al oferente cuando se ratifica notarialmente produce todos los efectos, en un contexto de seguridad jurídica. Ante el incumplimiento de una de las partes (oferente o aceptante) sin un justo y atendible motivo, la otra tendrá una prueba robusta al ejercer ante tribunales su derecho de acción.

Los notarios como peritos en Derecho debemos buscar soluciones legales para darle cauce ordenado a las prácticas sociales. El legislador debería ponderar si el deber de abstención para los notarios es proporcional, racional, conveniente y necesario, habida cuenta de los costos y problemas que la falta de forma adecuada en un contrato privado de compraventa puede implicar para las personas.

En esas cartas de intención las partes pueden también, por su puesto, elegir a su notario para formalizar las operaciones futuras. Si se va a acudir al sistema financiero para solicitar algún crédito, deben comunicar oportunamente a la institución bancaria que se ha elegido libremente a su notario para evitar que se le imponga a uno (del padrón del banco). Las operaciones inmobiliarias no pueden ponerse en riesgo. Además de las soluciones legales hay que terminar con las prácticas ilícitas que incorporan ineficiencias al sistema.