Autorización judicial para vender
Los mayores de 18 años pueden vender libremente los bienes de los cuales sean dueños. Ello implica que no necesitan autorización de ningún tercero, dado que la mayoría de edad les otorga plena capacidad para llevar a cabo sus actos jurídicos. Existen algunos supuestos en los que, no alcanzada la mayoría de edad, se requiere de autorización judicial para enajenar, gravar, hipotecar.
Esto último acontece tratándose de bienes que pertenezcan a menores de edad -sujetos desde luego a patria potestad, o en su defecto a tutela (testamentaria, legítima o dativa)- así como a personas que siendo menores han contraído matrimonio y, por lo mismo, se han emancipado.
En las notarías regularmente nos toca a los notarios asesorar a las familias en relación con bienes que pueden llegar a pertenecer (vía donación o herencia) a menores de edad. Asimismo, en algunas ocasiones dichos menores edad pueden ser beneficiarios de algún derecho de usufructo o de la nuda propiedad. La nuda propiedad es el derecho acotado que tiene un titular de un derecho real de propiedad y que está “amarrado” o vinculado al derecho de una persona o varias personas a usar y disfrutar los beneficios de ese derecho real. No me extiendo sobre este derecho real de usufructo, dado que no es el propósito de este artículo.
Cuando un menor de edad es titular de un derecho real de propiedad, nuda propiedad o de uno usufructo, previo a la formalización de una compraventa es indispensable tramitar en la vía judicial la autorización para que el menor pueda enajenar. Lo mismo acontece en el caso del menor emancipado.
Imagine el caso que los padres le han donado al hijo menor de edad una casa. Posteriormente desean enajenarla para comprar una casa mejor ubicada. Es necesario en este caso que se le haga el planteamiento el juez de la sustitución del bien inmueble por otro de igual o mayor valor para salvaguardar los derechos e intereses del menor.
Respecto de los actos de disposición patrimonial, la ley familiar dispone que “los que ejerzan la patria potestad, no pueden enajenar ni gravar de ningún modo los bienes inmuebles ni los muebles preciosos que correspondan al hijo, ni contraer deudas que obliguen a éste, sino por causa de absoluta necesidad o de evidente beneficio y previa la autorización del juez competente”.
Y tratándose de actos de administración, como celebrar contratos de arrendamiento por más de cinco años, recibir la renta anticipada por más de dos años; también requieren de autorización judicial, en los términos dichos.
El producto de la venta del bien del menor no pertenece a sus padres. El juez, por ley, tomará las medidas necesarias para hacer que el producto de la venta “se dedique al objeto a que se destinó, y para que el resto se invierta en la adquisición de un inmueble o se imponga con segunda hipoteca en favor del menor. Al efecto, el precio de la venta se depositará en una institución de crédito, y la persona que ejerce la patria potestad no podrá disponer de él, sin orden judicial”.
Una vez alcanzada la mayoría de edad los padres o tutores deben entregarles todos los bienes y frutos que les pertenecen. Aquí vale la pena hacer una aclaración: los menores además de poder tener un patrimonio que tenga como fuente una herencia o una donación, pueden tener bienes a consecuencia de su trabajo. Respecto de estos últimos la propiedad, administración y usufructo pertenece al 100 por ciento al menor de edad.
Respecto de los bienes distintos a su trabajo, la administración y la mitad del usufructo (mientras sean menores edad o no se emancipen) pertenecen a quienes ejerzan la patria potestad o la tutela. Con base en esta regla, el donante o el testador pueden nombrar un tutor especial para administrar y usufructuar el bien del menor, haciendo un lado a quien le correspondería o, incluso, disponer que la totalidad del usufructo pertenezca al menor.
Para los agentes inmobiliarios es importante conocer aspectos relacionados con la capacidad y disposición libre de los bienes y las diferentes situaciones que se presentan, tratándose de los diversos derechos reales y sus modalidades. Listar en venta una propiedad sin verificar que se cuenta con su libre disposición puede comprometer la responsabilidad contractual y afectar su reputación.
Acudan siempre con un notario para recibir asesoría profesional. Encuentra aquí el directorio de notarios de la localidad https://colegionotariosmazatlan.org/directorio.html
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