Vicios ocultos en condominios

Cuando en lenguaje de abogados se usa la expresión “vicios ocultos” su significado no puede ser otro que los defectos que una cosa tiene (antes de ser vendida) y que no eran conocidos (ni visibles, por ello son ocultos) al momento de transferirse (venderse, enajenarse) a otra persona. Los vicios ocultos pueden estar presentes no sólo en los inmuebles (terrenos, construcciones), sino también en las cosas muebles (animales, ganado, embarcaciones).

En el ámbito inmobiliario, el comprador tiene la legítima expectativa de que el inmueble comprado sirva para el fin al cual está destinado. Ese provecho (utilidad) que espera recibir el comprador está tutelado con un deber del vendedor de conceder una “posesión útil”. Si aparecen los vicios que estaban ocultos, el nuevo dueño tiene derecho a que se le regrese parte del precio pagado (indemnización en dinero) o a exigir la terminación del contrato (con la devolución íntegra del dinero pagado).

En Sinaloa, con la ley que regula los inmuebles afectos al régimen condominal se anuncia el ejercicio de la acción de responsabilidad contra el enajenante y contra el desarrollador. Aunque se esconde muy bien, y quien sabe por qué, así lo redactaron, se dice en primer término que los condóminos procederán a reparar los vicios de construcción de los bienes comunes e instalaciones generales (naturalmente, a prorrata).

Dicha ley no regula ni prevé reglas específicas para la acción de responsabilidad contra el enajenante. Por ello, hay que acudir a las reglas del Código Civil. Para los vicios ocultos, se establece un plazo que beneficia al vendedor de manera abrumadora: seis meses. Contados a partir de la entrega material del inmueble. O sea, si transcurre ese brevísimo plazo, el comprador no podría (en el día 181) demandar a su vendedor. Me parece que el legislador sinaloense debería analizar con la seriedad debida los incentivos que esta regla produce: a la poca seriedad y profesionalismo de parte de los constructores y a transmitir de manera injusta los daños a quien los sufre.

En el caso de los condominios la situación se complica dado que al salir bien librado el constructor-desarrollador-vendedor, y tras haberse extinguido la acción de vicios ocultos y con ello la vigencia de la póliza de fianza que se debió exigir y exhibir en la escritura constitutiva, los gastos para las reparaciones de los defectos (imagínese reparar cimientos, estructuras, etc.) se tendrán que cubrir por los vecinos. Entre todos los propietarios se pagaría una negligencia atribuible a otro, pero que el derecho hace inviable porque limita la acción a seis largos meses.

Una alternativa para los compradores, cuando califiquen jurídicamente como consumidores, es reclamar la garantía por defectos estructurales que se limita a cinco años, si bien una vez reparado se vuelve a computar el plazo de 5 años, y así cada vez que se tenga que reparar (estando dentro del plazo de los 5 años). Sin duda la tutela al consumidor es mucho mejor que la que tiene el comprador de derecho civil.

Por último, una referencia legislativa de avanzada es la de la Ciudad de México. Con motivo de los sismos de 2017, con los problemas de asignación de responsabilidad por los edificios que se colapsaron y, a la luz de las reglas de responsabilidad por vicios ocultos que resultaron poco convenientes para los afectados, hoy se prevé que dicha acción no prescribe sino hasta que el edificio se repare o sea demolido.

La ley en materia condominal en la CdMx en su nueva redacción (art. 26, fracción III Bis) dice que “Tratándose de construcciones nuevas y de construcciones en proyecto, el propietario o propietarios originales del condominio serán responsables por los defectos o vicios ocultos de las construcciones, extinguiéndose las acciones correspondientes hasta la modificación o demolición, según sea el caso, del área afectada de la construcción de que se trate”.

Las leyes deben adaptarse a las necesidades de la sociedad. El talento de nuestros estadistas debe ponerse al servicio de los ciudadanos. Ese talento que mostraron en las campañas políticas deben demostrarlo con la pluma y el lápiz. No sean tímidos. Los notarios públicos estamos siempre dispuestos a colaborar en proyectos de mejora legislativa.

Ante Notario.