Saneamiento por evicción

Si Usted, a pesar de lo poco atractivo del título de esta columna ya está leyendo, lo que viene a continuación le interesa si compró, va a comprar, vendió o va a vender algo (una cosa o un derecho, y particularmente un bien inmueble -que es jurídicamente una cosa-).

En las operaciones inmobiliarias cotidianas, en las notarías se incluyen a cargo de los vendedores algunas obligaciones hacia el adquirente que, rara vez, nos preguntan a los notarios qué son. En ocasiones puede ser que, aun tras la explicación, no se entiendan con claridad.

Los expertos y estudiosos han identificado seis obligaciones que nacen del contrato de compraventa a cargo del vendedor: conservar el bien en el estado que tenía al momento de que las partes se pusieron de acuerdo (perfeccionamiento del contrato) en el precio y en la cosa; hacer entrega al comprador (dando y dando con el precio pactado o a plazo o con reserva de dominio); transmitir la propiedad (con su debida inscripción en el Registro Público de la Propiedad); garantizar por el hecho personal (abstenerse de perturbaciones); garantizar por los vicios ocultos y, por último, garantizar por la evicción.

El comprador por su parte también se obliga a algo: pagar el precio pactado (en el lugar y fecha) y a recibir el bien adquirido. En qué momento debe pagar y cuándo debe el vendedor entregar y por lo tanto, cuándo debe el comprador estar listo para recibir el inmueble, es una cuestión que en la práctica puede suscitar controversias.

Es decir, las obligaciones del vendedor dependen, o están vinculadas con, las obligaciones del comprador, y viceversa. Por eso se estila decir que se cumple “dando y dando”, obviamente con sus excepciones que derivan de los que las partes acuerden, pues el contrato es la norma que rige entre las partes y, en algunos casos, puede modificar lo previsto en la ley.

En ciertos casos la voluntad de las partes no puede rebasar los mínimos legales, por cuestiones de orden público. La ley resuelve prácticamente todos los eventuales puntos de fricción. Por ejemplo, en caso de duda de quien debe cumplir primero, se puede poner el dinero y el bien inmueble en depósito de un tercero, quien hará las entregas correspondientes (se parece al escrow anglosajón).

Referente a la llamada evicción y al saneamiento del mismo, si en su contrato -contenido en una escritura pública- no aparece mencionada como una obligación a cargo del enajenante, no es el fin del mundo. Se trata de un pacto natural que se entiende implícito en el contrato. Pero, atención, si dice que se renunció, entonces el escenario sí le resultará adverso al comprador. Similar situación acontece tratándose de los “vicios ocultos” cuya explicación reservaré para otra columna.

La evicción es una situación que se presenta cuando el comprador se ve privado de la propiedad (que acaba de comprar) por virtud de una sentencia judicial dictada a instancia de quien resulte ser legítimo dueño. Para que se entienda mejor: le vendieron cosa ajena. O alguien ganó una prescripción adquisitiva (la famosa “usucapión”) o hubo una expropiación (inminente al celebrarse el contrato). Si su contrato no aparece como renunciado ese derecho, al tener conocimiento de ese problema debe demandar al vendedor para que lo saque a Usted en paz y a salvo.

Si el vendedor obró de mala fe (le vendió a sabiendas de que Usted sería desposeído jurídicamente) tiene derecho de exigirle la devolución de lo pagado, todos los gastos notariales, impuestos y derechos, los gastos del juicio de evicción, y lo que usted gastó en mejorar el inmueble (mejoras útiles y las voluntarias o de placer) así como los daños y perjuicios causados.

La posibilidad de que se renuncie en un contrato de compraventa de inmuebles al derecho, visto desde el lado del comprador, encuentra un límite tratándose de operaciones entre empresarios y consumidores, en los que estos adquieren vivienda (casa, departamento) que se va a destinar a casa habitación, a tratarse de relaciones de consumo en las que los proveedores no pueden sustraerse unilateralmente de sus obligaciones, y sería abusivo un contrato (registrado o no ante la Profeco) en el que las partes acuerden dichas renuncias en favor del empresario.

En la práctica algunos desarrolladores inexpertos, promotores, asesores y corredores de bienes inmuebles sugieren a las partes celebrar contratos privados (de promesa o de compraventa), en los que -según su leal saber y entender- están documentando los sagrados pactos entre las partes.

Tengan especial cuidado en que dichos contratos no estén produciendo efectos no queridos (como el traslado de la propiedad en contratos de promesa mal redactados), que estén corriendo plazos de prescripción o que se estén actualizando hechos generadores de impuestos. O incluso, que se estén transmitiendo los riesgos derivados de daños o pérdida del bien inmueble.

La seguridad jurídica en materia de inmuebles comienza en ese primer contacto que se tiene con los representantes, agentes o comisionistas de los propietarios de los inmuebles y se fortalece con la participación de los notarios que con toda la diligencia profesional asesoran imparcialmente a las partes.