Reglas en el condominio
@AnteNotario
Ya sea por inversión, necesidad o conveniencia, los desarrolladores inmobiliarios ponen a disposición de los compradores inmuebles sujetos al régimen de propiedad condominal. Desde la óptica de negocios, construir de manera vertical implica extraer más valor al terreno, dado que de manera horizontal las unidades que pueden resultar serían menores en número. Sin embargo, para los adquirentes, la modalidad de la propiedad que reúne propiedad privada con copropiedad tiene implicaciones relevantes.
Dependiendo de las intenciones del comprador, conocer el marco jurídico en torno al condominio puede ser de utilidad. Si se trata de un comprador que como inversionista adquiere en preventa para obtener un lucro derivado de la plusvalía, quizá el entendimiento de las peculiaridades de ese derecho individual y en copropiedad no amerita mayores esfuerzos.
Pero si el adquirente es un consumidor final que tiene como intención residir (junto con su familia) en ese desarrollo condominal, se torna una necesidad conocer aspectos mínimos del funcionamiento y organización de un régimen condominal. Además, dado que el derecho a la vivienda constituye un derecho habilitador de otros derechos humanos que tiene que ver con la salud, el esparcimiento de los hijos, el cuidado del propio patrimonio, entre otros, vivir en un conjunto habitacional tiene implicaciones cotidianas que merecen su atención.
En Sinaloa, el Código Civil dispone que el régimen de condominio es una “persona moral”. Ello significa que tiene personalidad jurídica y patrimonio. Como entidad jurídica necesita de alguien que la represente frente a terceros (el administrador) y alguien que lo vigile (el comité de vigilancia) en cuanto y en tanto utiliza recursos económicos provenientes de los condóminos. El régimen condominal toma sus decisiones, de manera similar como acontece con las sociedades civiles y mercantiles, en el seno de la asamblea de condóminos (que es el máximo órgano).
Todo condominio debe tener un reglamento. Éste es importante porque ahí se desarrollan las limitaciones que se imponen en beneficio del orden colectivo. Restricciones al uso de espacios comunes, limitaciones relativas a horarios, mascotas, rentas vacacionales, fiestas, etc.
En la práctica es más común que extraño encontrar disposiciones reglamentarias que pudieran ir en contra de la ley o de la Constitución. Algunos, sin conocimiento, aseguran que por el sólo hecho de ser un comprador de un departamento se asumen todas las consecuencias (incluyendo las violaciones a los derechos humanos) que resulten del reglamento. Evidentemente, ello es un disparate.
Los notarios en Sinaloa somos aliados de los consumidores y de los inversionistas, tanto desarrolladores como compradores, y auxiliamos (si nos lo piden) en la elaboración, revisión y corrección de reglamentos. En la mayoría de las ocasiones, los reglamentos condominales son elaborados de manera unilateral por los desarrolladores y los notarios no son contratados para revisarlos.
Si Usted tiene interés y quiere que su inversión resulte positiva, antes de adquirir en preventa, solicite una copia certificada por notario público del reglamento condominal, en la que quede constancia de la fecha de entrega y del representante del vendedor que lo exhibe. No se vale que le cambien las reglas del juego ni que por desconocimiento le pretendan imponer restricciones ilícitas o cargas indebidas.
Ante Notario.