Prever lo previsible y administración del condominio

En Sinaloa, los regímenes condominales además de tener reconocida su personalidad jurídica (es decir, es una persona moral), con todas sus implicaciones obligacionales (laborales, fiscales, etc.) tienen un patrimonio que se integra con las aportaciones, ordinarias y/o extraordinarias, de los condóminos, y cuyo destino tiene etiqueta.

Todo régimen de propiedad en condominio (“RPC”) tiene forzosamente dos órganos: el de administración y el de vigilancia. El de administración puede recaer en una persona física o en una persona moral. En este último caso, dicha persona moral deberá tener a una persona física que la represente. El órgano de vigilancia es colegiado: se integra por un mínimo de tres miembros (típicamente un presidente, secretario y tesorero).

La Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado de Sinaloa (“LRPC”) en su artículo 29 establece las “facultades y obligaciones” del administrador. Su lectura y conocimiento es un deber inexorable, evidentemente para los dueños de inmuebles sujetos a este especial régimen de la propiedad; y también forzoso para los administradores. Un administrador que desconozca sus deberes legales, no sólo afecta al RPC sino que pone en riesgo su patrimonio personal e incluso su libertad.

Entre las obligaciones que pueden representar un riesgo para quien funja como administrador, es relevante referirse a la relacionada con el “mantenimiento de las instalaciones y servicios generales”. La eventual responsabilidad civil que pudiera surgir por una deficiente o negligente administración derivada de la falta o ausente supervisión, reparación, señalización, etc. respecto de bienes comunes, puede implicar que al producirse daños a las personas (lesiones leves, graves o la muerte) se traduzcan a su vez en una responsabilidad de naturaleza penal.

Las posibilidades de accidentes en los RPC son innumerables. Desde resbalones y caídas propiciadas por pisos inadecuados (cerca de las áreas de esparcimiento, alberca, fuentes, etc.), lesiones producidas por caída de objetos, funcionamiento indebido de elevadores, hasta la electrocución por deficiencias en los sistemas eléctricos de albercas y jacuzzis, son una realidad en los tribunales mexicanos.

Al respecto, es útil referir al precedente penal que en un tribunal colegiado resolvió el problema derivado de una electrocución en un jacuzzi imputando las consecuencias del delito de lesiones (pudo haber sido homicidio) por omisión al administrador del condominio, en la medida que para el derecho penal comete un delito si tenía el deber jurídico de impedirlo (Tesis XXVII.3o.42 P (10a.)). El razonamiento ahí expuesto es el siguiente:

“[...] si los sujetos pasivos recibieron una descarga eléctrica mientras se encontraban dentro del jacuzzi del área común del condominio, la cual les provocó diversas lesiones; este hecho es imputable penalmente a los que tenían el deber de cuidado que les era exigible derivado de su calidad de garantes derivado de la ley -administrador y jefe de mantenimiento-, y consiste en no haber acatado la disposición legal de una norma en específico (Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles), pues no previeron lo previsible, como es que en caso de no dar mantenimiento a las áreas eléctricas que se encuentran al aire libre a un costado del mar y tienen contacto con el agua -alberca y jacuzzi-, puede llegar a ocasionar una descarga eléctrica a una persona.

Los administradores racionales desarrollan sus funciones de manera profesional y, por ello y para ello, aseguran sus riesgos frente a eventuales acciones judiciales que busquen la reparación de los daños causados por su impericia o negligencia. Cuando no se sabe lo que se hace se puede causar mucho daño. Los daños se pagan. Los afectados deben quedar indemnes.

Adicionalmente, a los administradores los supervisan sus respectivos comités de vigilancia. De ahí, por principio de imparcialidad, se concluye que debe haber una independencia funcional y autonomía. La participación del Comité de Vigilancia es esencial pero también su negligencia puede resultar grave.

Ante Notario.