Los vicios ocultos

El vendedor debe garantizar las calidades de la cosa, dice el Código Civil. ¿Qué significa ese deber, qué alcances tiene, cómo se garantiza, qué tipo de calidades son las que deben garantizarse y, por último, a qué cosas aplica?

Cabe precisar, en primer orden, que cuando la ley dice “garantizar” no se refiere a la necesidad de constituir una “garantía” (prenda, fianza, hipoteca) sino solamente que el vendedor debe responder por los defectos de la cosa, cuando -muy importante- nos los declare al comprador. La necesidad de responder de los vicios ocultos deriva de la buena fe en los contratos.

En la historia cuando se compraban esclavos, se les colocaba un letrero en el que el vendedor anunciaba sus defectos: enfermedades crónicas, defectos físicos o incluso defectos morales (mentir, vicios). En aquellos años de la Roma antigua, el comprador tenía un derecho a ejercer una acción para dar por terminado (por rescisión) el contrato si el vendedor escondía los defectos de la cosa (los esclavos no eran personas) o para disminuir el precio pagado.

Hoy, dichas acciones existen tratándose de bienes inmuebles en general. El comprador puede válidamente solicitar al juez la rescisión del contrato por considerar que el vendedor ha incumplido, si aparecen defectos que hagan impropia la cosa vendida para los usos a que se le destinaría por el adquirente, siempre que de haberlos sabido (los defectos) no hubiera celebrado el contrato o hubiera pagado un precio menor. Si el vendedor actuó de mala fe; es decir, sabía o debía saber que había defectos y se guardó el secreto, debe pagar daños y perjuicios.

Además, en lugar de la terminación del contrato, el comprador puede buscar que se conserve el vínculo jurídico pero que se le reduzca por el tribunal el precio, de manera proporcional a la magnitud de los vicios. Si bien el legislador solamente otorgó 6 meses a partir de la entrega de la cosa para ejercer esta acción. Por ello, los compradores deben estar atentos y verificar a detalle las calidades de lo adquirido. Usar y disfrutar a la brevedad.

Antes de firmar ante notario, revise si se está incluyendo de manera expresa la garantía sobre los vicios ocultos, dado que por su naturaleza se trata de una cláusula que puede ser modificada, disminuida, ampliada o renunciada por ambas partes. Si no la encuentra en la escritura puede pedir que se incluya. No pasa nada si no se agrega, pues es una cláusula natural que surte efectos por disposición de la ley, pero -insisto- sí es renunciable.

Cabe mencionar, por último, que tratándose de compraventa de inmuebles destinados a casa habitación, en los que el vendedor califica como proveedor y el comprador califica como consumidor, no puede el empresario renunciar a su responsabilidad hacia el consumidor por los vicios ocultos, aunque en el contrato firmado, privado o en escritura pública, se auto exonere de dicho deber.

Y en este capítulo de ventas a consumidores, resulta relevante no confundir el régimen de vicios ocultos previsto para las operaciones típicamente civiles, con el régimen de garantías que adicionalmente aplica en materia de inmuebles adquiridos por consumidores para ser destinados a vivienda.