La reserva de dominio

Cuando se enajena algo, típicamente un bien inmueble (en el sector al que está dirigido el artículo de esta revista) y el comprador no dispone de la totalidad del dinero necesario para pagar el precio de la operación, es recomendable que el dueño-enajenante se reserve el dominio del bien inmueble.

Aunque se reserve el dominio, hay contrato con enajenación para efectos fiscales. El comprador debe estar tranquilo ya que la compraventa es perfecta y surte todo sus efectos. Sin embargo, en lo que concierne a las facultades dominicales para disponer o inclusive para afectar o grabar con un crédito dicho inmueble, el vendedor se ha retenido para así de dichas facultades.

Se trata así de una protección jurídica que el dueño constituye en su beneficio para que, con base en sus efectos, pueda tener tranquilidad de que el vendedor si tiene interés en comercializar el inmueble lo pague de la manera acordada. Este pacto para que surta efectos frente a terceros debe inscribirse en el Registro Público de la Propiedad. Verifique con su notario este tema.

Lo más deseable es que el comprador cumpla con el contenido obligacional y liquide la totalidad del precio en la fecha o en los plazos acordados. Si no lo hace el vendedor puede solicitar al juez la rescisión del contrato o el cumplimiento forzoso, más el pago de los daños y perjuicios o de la pena convencional que, en su caso, se haya pactado. Asesórese profesionalmente con un notario antes de firmar un contrato y recuerde que los contratos privados son fuente inagotable de problemas.

La reserva de dominio es una modalidad de la compraventa, y a pesar de que en el lenguaje ordinario es común encontrar confusiones con la condición suspensiva, lejos de ello, y muy diferente a lo que acontece en un contrato sujeto a un acontecimiento futuro e incierto, en las compraventas con reserva de dominio, el acto jurídico existe plenamente y se producen consecuencias traslativas de dominio.

En caso de que el comprador incumpla con su obligación principal, que es la de pagar, dice la legislación civil que se le considerará como un arrendatario, y además de las penas pactadas, deberá pagar por el uso del bien un arrendamiento. En este punto es recomendable regular el tema de las mejoras útiles, voluntarias y necesarias para evitar fricciones posteriores. Consulte a su notario sobre este tema.

Se recomienda a los dueños vendedores ser muy cautos y no caer en las trampas de compradores avispados que pudieran distorsionar la reserva de dominio o evitar su pacto manipulando la conciencia del vendedor. Antes de firmar un compromiso o de entregar dinero, busque la asesoría imparcial de los notarios públicos, quienes son expertos en derecho inmobiliario y contractual.

Recuerde que en el sector inmobiliario, si bien es cierto que hay profesionales serios también lo es que hay oportunistas que se entrenaron y adquirieron destrezas cuestionables en el sector turismo a través de prácticas comerciales engañosas en el tiempo compartido. Con tal de cobrar una comisión son capaces de mentir con frialdad. Saben que las partes no les reclamarán o será muy costoso hacerlo.

Le recomendamos que siempre se asesore por un abogado y, preferiblemente, por su notario público, dado que este es imparcial y quiere evitar un conflicto futuro. Será más económico y menos conflictivo si usted es razonable y perspicaz. Si usted decide lo contrario, asuma las consecuencias.

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