Fideicomisos: cuidado extranjero
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Con el boom inmobiliario ha proliferado la adquisición de inmuebles ubicados en la ciudad que son “adquiridos” por extranjeros.
Como existe una prohibición constitucional para que los extranjeros adquieran directamente inmuebles en esta ciudad, el problema se soluciona recurriendo a un fideicomiso en donde, una institución fiduciaria (regularmente un banco) adquiere el inmueble en tanto que al extranjero se le nombra fideicomisario.
Así, mientras que el inmueble es propiedad del fideicomiso, al extranjero nombrado fideicomisario se le otorgan derechos para usar y disfrutar del inmueble.
Este tipo de fideicomisos funciona bien y brinda seguridad jurídica a los extranjeros.
El problema viene cuando un extranjero quiere “vender” el inmueble. Es ahí cuando caen en manos de malos corredores de bienes raíces, malos notarios o abogados, quienes les recomiendan y hasta preparan contratos privados de “compraventa” del inmueble.
Por la estructura legal de los fideicomisos de este tipo, el extranjero no puede “vender” el inmueble porque no es el dueño. El dueño es el fideicomiso.
¿Entonces qué sí puede vender el extranjero? La respuesta es que, lo que “vende” un extranjero son sus derechos de fideicomisario, celebrando un convenio de cesión de derechos en beneficio del que quiere “comprar” el inmueble.
Si el “comprador” es extranjero al celebrar el contrato de cesión de derechos de fideicomisario sencillamente pasará a ser titular de los mismos derechos que tenía el anterior fideicomisario.
Es decir, aunque el propietario del inmueble sigue siendo un fideicomiso, el nuevo fideicomisario tendrá el derecho de usar y disfrutar del inmueble.
Ahora, si el “comprador” es un mexicano, el extranjero que quiera “vender” su propiedad tiene dos caminos, según lo que elija el comprador.
Un camino es celebrar una cesión de derechos de fideicomisario, tal cual se celebra con otro extranjero, y el otro camino es darle instrucciones al fiduciario (banco) para que sea este quien celebre una compraventa con el interesado en adquirir la propiedad.
En todo caso, el dinero proveniente de la cesión de derechos de fideicomisario o de la compraventa celebrada por el banco, obviamente que se entrega al fideicomisario original.
Si usted es un extranjero y adquirió su propiedad a través de un fideicomiso y llega a caer en manos de un corredor de bienes, notario o abogado inepto, tenga cuidado si le recomiendan celebrar un contrato de compraventa (foco rojo).
Pero si ya lo hicieron celebrar un contrato de compraventa en lugar de una cesión de derechos de fideicomisario o de darle instrucciones al fiduciario para que venda la propiedad, no se preocupe.
Aunque estaría celebrando un contrato irregular, no cometería delito alguno y en caso de alguna reclamación simplemente solucionaría el problema regularizando el tipo de contrato que jurídicamente debió celebrar.
En conclusión, si usted es extranjero y adquirió un inmueble en esta ciudad a través de un fideicomiso, asesórese bien cuando quiera transmitir su propiedad a un tercero.
Nuestra ciudad no es muy grande y se puede saber fácilmente qué corredores de bienes raíces, notarios o abogados no son recomendables o al revés, quiénes sí son recomendables.