Comprar cosas que no existen

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@fgarciasais

La oportunidad de celebrar contratos en los que las partes, a manera de inversionistas, pretenden adquirir inmuebles para después, una vez construidos, venderlos a un tercero y obtener una ganancia, puede verse frustrada por un conjunto de imponderables.

La tierra como factor común y representativo del derecho de propiedad se puede transformar. Los empresarios, se convierte en fraccionadores y venden lotes de terreno para que el comprador, a la postre, construya para sí o para terceros. El empresario puede también lotificar y construir un inmueble, caso en el cual si es una vivienda entrará bajo la aplicación de las normas protectoras del consumidor, principalmente en temas relevantes como incumplimientos y garantías.

Dependiendo del proyecto de inversión y del momento del mismo, los dueños del negocio ofrecen ventajas que se van ajustando a dichos momentos. Generalmente quien invierte en una época más temprana del negocio cobrará más al final, al tener mayor margen de utilidad. El riesgo es también mayor para ese inversionista, pues en ocasiones el dueño del negocio no tiene siquiera la propiedad del inmueble. Al haber más riesgo, ya que puede perder su inversión, tanto si el negocio no se da (fracaso, quiebra) como si el vendedor no le regresa lo invertido porque no quiera, no pueda o jurídicamente su posición sea débil o vulnerable. Pise con cautela el terreno de esos contratos.

Las cosas futuras pueden ser objeto de un contrato, como una cosecha de tomate o la producción de leche de una vaca. Un departamento o una casa que no existe pero que el vendedor dice que va a existir puede documentarse con un contrato de cosa futura. Dependiendo del contenido obligacional particular se sabrá si es una cosa esperada, una esperanza o una encomienda, y en cada uno de los tres supuestos las consecuencias jurídicas son también diferentes.

El peor escenario para el consumidor, sin duda alguna, es la compra de cosa futura en su calidad de esperanza, dado que si la cosa (casa, departamento, inmueble) no llega a existir (no se construye) por el motivo que usted mande, sobre quien reposa el riesgo es sobre el comprador, quien podrá quedar obligado a pagar la totalidad sin que el vendedor quede constreñido a entregar algo.

En el contrato bajo encomienda, una vez que el inmueble esté listo para entregarse y a partir de ese momento se transmiten los riesgos de la cosa al adquirente, por lo que cualquier pérdida o daño serán a cuenta del comprador. Dichos contratos deben ser revisados cuidadosamente y, principalmente, revisar las características y calidades de los materiales a emplearse. Se sugiere que antes de recibir la posesión, revisar si la obra cumple con las expectativas legítimamente esperadas y, de no ser así, no recibir el inmueble. Una fe de hechos de un notario se antoja útil.

Conservar las declaraciones del vendedor, realizadas por cualquier medio, serán muy útiles para preparar las pruebas en un juicio en el que se pretenda demandar el cumplimiento forzoso de los contratos. Dichas declaraciones, tradicionalmente se hacen con el afán de captar la atención de los futuros clientes, como en el material publicitario que se entrega mano a mano, en trípticos, medios electrónicos, vallas, etc. Lo prometido en la publicidad forma parte de su contrato, aunque no venga en el contrato.

Si va a comprar algo que no existe eleve sus niveles de perspicacia, no baje la guardia. Cuidado, comprador.